本文来自微信公众号“地产k线”
文/乐居财经 林振兴
八天前，在天坛旁地王争夺战中，经过近40轮的较量，城建发展击败中海，斥资20.28亿元，抢到东城祈年大街地块，刷新了北京单价地王纪录。
没想到11月27日，双方又在通州狭路相逢，争夺九棵树地块。
但这场土拍，却没多浓的火药味，持续不到5分钟，城建发展就“缴械”，中海以12.48亿摘得九棵树6017地块。
现场有一个小细节值得玩味，虽然与通州地块失之交臂，但城建方举牌人竟然中途笑场了。
举牌不积极，不排除未来双方会在通州九棵树项目上展开合作。
虽然在通州土拍失利，但这段时间，城建发展无疑是京城土拍场上的显眼包。
自新帅齐占峰上位后，城建发展像开了外挂。
先是9月5日，城建发展拉上住总、建工，以29亿元拿下岳各庄地块；
紧接着10月底，城建发展又跑到昌平，联手昌平国资，以28.09亿底价拿下东小口地块。
甚至，城建发展还单枪匹马跑到朝阳，争抢太阳宫地块。虽然失利，但勇气可嘉。
短短两个多月时间，它在丰台、昌平、东城连落三子，不到一个月拿一个项目，地块总金额超77亿元。
对于城建发展而言，77亿元确实是一个不小的数字。
去年，城建发展由盈转亏，归母净利亏损约-9.51亿元；同期，经营现金流净额同比下降57.5%，至55.75亿元。
从北京城建“空降”而来的齐占峰，必须打响第一炮，不辜负集团对他的信任。
京城地产圈，对齐占峰的名字并不熟悉。他履历中，甚至没有任何地产项目的操盘经验。
毕业于中国矿业大学企业管理专业的齐占峰，从北京雪花电器到北京城市排水集团，从北京地铁运营到到首都公路发展集团，再到北京城建集团总会计师，他干了数十年的财务。
如今，这位算账人成为上市房企的掌舵人。
城建发展虽然有“亲爹”北京城建的庇护，但双方摆脱不了同业竞争。
北京城建和旗下子公司的很多项目，并未装入上市平台。以最新成交的房山北广阳地块为例，城建集团就绕开了城建发展，自己亲自出马“托底”。
01
11月25日，北京城建集团全资子公司北京城建房地产以14.71亿元底价，摘得房山北广阳城棚改项目0015等地块。项目占地5.56公顷，规划建筑面积约9.6万㎡。
明知山有虎，偏向虎山行，这句话形容北京城建再合适不过。
它在房山仍有新盘在售，地块南边就是和知筑，西边3公里左右是颐知筑。
尤其是颐知筑，它花了22.8亿元的代价拿下，现在却成为北京城建去化“老大难”。
该项目取证已有8个月，供应634套，目前网签86套，去化率13.6%，成交价格3.04万元/平米，成交总额2.71亿元。
除了此次新拿的广阳城地块，北京城建集团还有两块地也“难产”了。
去年4月底，北京城建集团以16.03亿元底价，摘得房山长阳FS00-0101-0002、0003地块，销售指导价为4.8万元/平方米。
它最新的动态，停留在2025年6月，房山区发改委通过了项目许可核准。
更别说，北京城建房地产手上，还有一个以9.83亿拿下的房山长沟地块，拿地4年，总平图公示两年，也没有下文了。
城建发展在房山也曾开发过国誉府项目，为何集团还是要将房山大多数项目掌控在自己手中？
北京城建曾表示，在拥有控制权期间，将房地产业务优先支持城建发展，2018年10月22日~2023年10月21日内承诺开发公司满足条件后注入城建发展。
到期日之前，北京城建发布了一则公告，内容是他们无法完成2018年做出的承诺。他们把这个承诺兑现的时间，延期到了两年之后，也就是2025年10月21日。
为避免同业竞争，城建发展与控股股东北京城建集团续签了《股权托管协议》，北京城建集团将全资子公司北京城建房地产100%股权交由城建发展托管。
城建发展按照北京城建房地产年度审计报告确认的年度销售收入的 0.2%计算来向城建集团收取托管费用。2024年度，城建发展计提应收取的托管费收入612.17万元。
值得注意的是，城建股份对于开发公司仅有受托经营权，收取管理费，并不纳入合并报表。
02
新帅齐占峰是否能在任期内，见证城建开发公司注入城建发展，这并不好说。
眼下，他除了猛拿地，还在忙着给上市公司“减重”。
城建发展拟挂牌转让北京骏泰置业24%股权及相关债权。
其美其名曰，为优化公司资产结构和资源配置，盘活存量资产。
骏泰置业注册资本为1亿元，城建发展持有其 24%股权及相关债权。此次，该公司所持股权挂牌价格为 720 万元，所持相关债权挂牌价格为1.63亿元。
经审计与评估，截至 2025 年 4 月底，骏泰置业净资产账面价值为 1842.06 万元，评估价值为 1535.87 万元。
这并不是齐占峰上位后的首次卖资产。
10月中旬，北京产权交易所披露一则挂牌信息，城建发展拟转让所持北京科技园建设（集团）股份有限公司2.8亿股，挂牌价2.8227亿元。
不止于此，北京城建还要对合资公司进行减资。
6月5日，越秀地产+北京城建+未来科学城+贝好家，以23.95亿元底价摘得的昌平生命科学园B地块，打造国誉星城。
北京越昌贝城置业则是该项目公司，初始注册资本12.5亿元。其中，城建发展和越秀地产分别持股30%，贝好家和未来科学城置业分别持股20%。
此次减资，城建发展还是用了那套说辞，“为优化资源配置”。它与各方股东按照同比例共同对项目公司进行减资，将项目公司注册资本从12.5亿元减少至 6.25亿元。
03
齐占峰“空降”城建发展后，面临的第一大难题便是，这家北京老牌国资房企，去年营收规模虽然站上近年最高点，归母净利润却创下新低。
2024年度报告显示，城建发展实现营收约254.42亿元，同比增长24.94%；归母净利亏损约-9.51亿元，同比下降270.17%，由盈转亏。
报告期内，城建发展经营现金流净额同比下降57.5%，至55.75亿元。
截至2024 年末，城建发展有息债务余额为 442.64亿元。其中，短期债务中一年内到期的非流动负债 68.28亿元，其他应付款(付息项)41.31亿元;长期债务中长期借款 65.54亿元，应付债券 227.5亿元，其他非流动负债 40亿元。
齐占峰是北京城建集团的财务负责人。财务出身的他，也必然会狠抓城建发展的财务。
今年三季度，城建发展对北京合院、龙樾合玺、府前龙樾、北京国际社区等项目的部分存货计提存货跌价准备，计提金额为 86,279 万元，净利润减少86,278.79 万元，归属于母公司股东的净利润减少 66,600.69 万元。
三季度，城建发展实现归属于上市公司股东的净利润为1.56亿元，同比下降77.09%；营业收入65.51亿元，同比增加25.01%。
同期，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-2.51亿元，同比下降632.72%，这是因为城建发展直接和间接持有交易性金融资产股价波动，同时本期计提了存货跌价准备导致。
这是新帅齐占峰到任后的第一张成绩单，城建发展陷入“增收不增利”的怪圈。同期，经营活动产生的现金流量净额为7.33亿元。
将时间线拉长，2025 年 1-9 月，城建发展营业收入为193.11亿元，实现归属于上市公司股东的净利润为 7.65亿元。
作为集团算账人，齐占峰还变更了城建发展的会计师事务所。终止为城建发展连续五年提供审计服务的大华会计师事务所，聘任中兴华会计师事务所。
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